Kezdjük az elején. Hogyan is kell egy ingatlan értékét megbecsülni? Szakszerűen valós adatokra támaszkodva három módszer létezik. Minden egyes ingatlantípusnál létezik az a két – ritkábban mind a három – módszer, amelyek összevetésével a lehető legvalósabb értéket lehet kikalkulálni. A módszerek pontos leírásával nem szeretnék most foglalkozni, ezeknek akár az interneten is könnyen utána lehet nézni, de én is több cikket írtam már erről a témáról.
A valós becsült értéknek általánosan azt az értéket tekintjük, amennyiért az adott ingatlant el is lehet adni. Pedig ezen kívül nagyon sokféle becsült értékről beszélhetünk. Például vehetjük az adott ingatlan előállításának értékét, vagy azt, amelyet normál esetben ér, az éppen aktuális gazdasági környezetet figyelmen kívül hagyva. De ezek a valóságban mellékesek, hiszen mind eladáskor, mind vételkor, mind adózáskor, mind pedig hitelfelvételkor az az érték számít, amennyiért az ingatlant el lehet adni. Ennek meghatározásához a legjobb, lakóingatlanok esetében, ha rendelkezünk valós eladási adatokkal, és azokból néhány korrekciós tényező figyelembe vételével már könnyen kalkulálhatunk.
És itt a probléma, valós eladási adatokkal nagyon kevesek rendelkeznek. Értékbecslők esetében pedig még kevesebben. Egyszerűen nem létezik Magyarországon egy olyan átfogó adatbázis, amelyet mindenki el tudna érni. A földhivatalok és az APEH egyszerűen nem tartja fontosnak az adásvételek ilyen irányú összesítését. Persze az is közrejátszik, hogy a becsléskor csak az nyújtana valós segítséget, ha nemcsak az árakat, de az ingatlan alapvető tulajdonságait – még jobb lenne, ha képekkel, alaprajzzal alátámasztva – meg lehetne valahol találni. Hiszen csak így lehetne valóban összevetni a későbbiekben más ingatlanokkal.
A nagyobb eladással rendelkező közvetítők és magánszemélyek azonban úgy védik ezen adatokat, mintha hatalmas titokról lenne szó. Ehelyett tulajdonosként csak szájról szájra terjedő árakkal, sokszor igencsak szépített, és megálmodott adásvételekkel lehet találkozni. A becslők pedig nagyrészt maguk is a kínálatból dolgoznak, azaz olyan még el nem adott ingatlanok áraiból, melyek erősen megkérdőjelezhetőek. Folytatás következik…
