Ma még sokan elborzadnak arra a gondolatra, hogy ingatlanjukat nem készpénzes vevőnek adják el, veszélyesnek érzik, hogy nem „négyszemközt”, hanem egy hitelintézet bevonásával cserél gazdát a vagyon. Ma már szinte átláthatatlanul gazdag a hitelek piaca Magyarországon, és a bankok sem a lakáscélú hitelnyújtástól, sem a jelzáloggal terhelt ingatlanok adás-vételétől nem riadnak vissza.

Manapság az ingatlan adás-vételek nagyobbik része már nem készpénzzel történik, azaz legalább egy hitel szerepel a cserében. Ha az eladó ingatlanon jelzáloghitel van, mivel az ingatlan fedezetként került bejegyzésre a múltbéli szerzés során, az ingatlan akkor is tulajdonost cserélhet, azaz általában semmi akadálya nincs a hitelviszonyban álló ingatlan eladásának.

Ha az adásvételi szerződésben lefektetik, hogy a vevő által fizetett vételárból elsőként az eladó ingatlan jelzáloghitelét törlesztik, akkor jobban járunk, mintha az adós kérné a jelzálog áthelyezését az egyik ingatlanról a másikra. Az utóbbi ügyintézése bonyolultabb és időigényesebb. A legegyszerűbb eset az, amikor a vevő készpénzzel tud fizetni. Ilyenkor az adásvételi szerződésben kell rögzíteni, hogy milyen arányban oszlik meg a vételár az eladó (adós) és az eladó hitelintézete között.

A második eset, ha nem áll ugyan rendelkezésre a teljes vételár készpénzben, de az önrész lefedi a hitel hátralévő részét. Ilyenkor a bank az adásvételi szerződés megfelelő passzusának (amelyben az önrészből történő hiteltörlesztésről ésvan szó) ellenőrzése után fizeti ki a hitelösszeget a vevőnek. Ez a helyzet is egyszerű ügyintézéssel megoldható, az árba viszont a vevő javára mindkét esetben bele kell kalkulálni az előtörlesztés költségeit, mivel ha a hitelt a futamidő lejárta előtt törlesztjük, annak mindig anyagi vonzata van.

Harmadsorban, amennyiben a vevő nem rendelkezik elegendő önrésszel a fennmaradó hitelösszeg törlesztéséhez, akkor a vevő bankja a vevő által kifizetett önerőt kiegészítve átutalja az eladó bankjának, a maradék összeget pedig az eladónak folyósítja. A bankoknak ilyenkor az az elsődleges érdekük, hogy a lakás hitelét minél hamarabb teljes egészében átvegyék, azaz ne fordulhasson elő olyan helyzet, hogy egyetlen ingatlan két hitelhez is fedezetet nyújtson. Nem kell tehát szégyellnünk az ingatlanpiacon jelzáloggal terhelt lakásunkat!

A Gazdasági Versenyhivatal vizsgálatot indított a lakás-takarékpénztáraknál, ugyanis piaczavaró tényezőket sejt a háttérben. A kartellgyanú a jelenleg kétszereplős piacot akarja felülvizsgálni. Ennek oka, hogy a hivatal nem tartja kielégítő mértékűnek a két pénztár közötti versenyt, mert mindketten magas kamatmarzzsal dolgoznak, miközben alig hiteleznek. A környező országokban a jól működő lakás-takarékpénztáraknál a megtakarítási időszak után 45-60 százalékban vesznek fel lakáskölcsönt a takarékoskodók. Ez az arány Magyarországon mindössze 15 százalék.

Nagy Zoltán, a Gazdasági Versenyhivatal elnöke szerint a társaságok nem ösztönzik megfelelően a megtakarításokat, ráadásul úgy tűnik, mintha kizárólag az állami támogatás vonzerejére építenének. A vizsgálat aktualitását adja, hogy az új kormány az új lakásprogramjában szintén szerepet szán a takarékpénztáraknak, és tudni akarja, nincs-e hiba a két cég munkájában vagy a szabályozásban.

Tervezett változtatás, hogy a pénztárak a náluk levő ügyfélbetétek 75 százalékát helyezhetik majd ki az előtakarékosság megkezdésekor azonnal, vagy kétéves megtakarítás után nyújtható áthidaló hitelként. Meghosszabbítanák a megtakarítási időszakot a mostani nyolcról tíz évre. Ugyanakkor lehetőségként merült fel, hogy két éven belül legalább évi 100 ezer forintra emelnék az egyes számlákon jóváírható támogatás maximumát.

Hihetetlenül ellentétes véleményeket lehet olvasni a válság kialakulásának okairól. Vannak, akik csak az egyik oldalt okolják a helyzet miatt, vannak viszont, akik egyenlően szétosztják a súlyt a résztvevő lakosság, bankok és kormányok között. Egy biztos, más hatásokról és kilábalásról beszélhetünk egy nyugat-európai értelemben 80 százalékban szegény lakosságú ország esetében – ez Magyarország -, mint egy általánosan gazdagnak mondottnál.

Nálunk ugyanis az első körben a szegénység okozta a nagy hitelezési mutatókat. Ezt a tényezőt pedig nem segítik a márciusban életbe lépett korlátozások. Hiszen a megkereset pénzből élni, ingatlant és autót vásárolni, előtakarékoskodni egy esetleges betegségre, vagy a nyugdíjra, és mindemellett még megtakarítást is képezni csak rendes reáljövedelmekből lehetne.

De kezdjük az elején, 1,7 millió deviza alapú hitellel rendelkező ember van ma Magyarországon. A nagy számhoz kellettek hitelre szorulók, és olyan pénzintézetek, akik hajlandóak hitelt nyújtani. A pénzintézetek kapcsán tisztában kell lenni azzal, hogy számukra a pénz az áru, azt kell úgy kiajánlaniuk, mint a kereskedőnek a televíziót. El kell adniuk, így kényszerhelyzetben vannak arra nézve, hogy olyan ajánlatot tegyenek, amit a pénzszűkében lévők is el tudnak fogadni. Ez nem bűn, bár az utóbbi időben annak lett beállítva. A könnyelmű hiteligénylőket sem lehet annyira okolni, mint azt szintén sokan teszik, hiszen a magyar munkavállaló a teljesítményéhez képest erősen alulfizetett.

„Míg az egy főre jutó GDP terén hazánk az EU 27-ek átlagának 60 százalékát éri el, addig a bérszínvonal eme átlag egyharmada alatt van. (Ez a két mutató egyébként romlik: öt évvel ezelőtt a két arány 62 és 42 százalékos volt). Nem igaz tehát a „tücsöknemzet” mese a jövőjét fölélő, „túlfogyasztó” magyar lakosságról” – mondta Gazdag László egyetemi docens. A lakosság ugyanolyan kényszerhelyzetben van, mint a bankok is, hiszen ők a megtakarítás és az otthonhoz jutás lehetetlen helyzetével próbálnak megbirkózni.

A problémát jelenleg a magas infláció jelenti. A helyzetre így általános megoldást jelentene, ha a kormány az infláció alacsony szintre szorításával, illetve a reálbérek és reálnyugdíjak megfontolt, de folyamatos emelésével törődne, a megszorítások és egyéb adóvágások helyett. A témával kapcsolatban érdekes cikk olvasható a http://www.fn.hu/makro/20100304/kenyszerpalyara_tett_szegenyseg/ weboldalon.

A forinthitelek visszaszorultak, ennek egyelőre nincs más hatása, minthogy a lakosság inkább a deviza alapú megoldásokat keresi. Ezzel magyarázható az is, hogy hosszú idő után először újból megkezdte térhódítását a svájci frank alapú lakáshitel, annak ellenére, hogy ilyen konstrukciót csak kevés hitelező ajánl. Növekedett az euró alapú hitelek iránti igény is, azonban ez kevésbé meglepő, hiszen ez az alaptípus tekinthető az egyetlen slágerterméknek a jelenlegi piacon. A válság előtti időszakkal összevetve azonban az euróhitelek mostani 12,9 milliárd forintos volumene eltörpül az előzőekhez képest.

A devizahitelek aránya a teljes kihelyezésen belül március óta először ismét elérte a 80 százalékot. A forinthitelek erősödését a forint alapú lakáshitelek kamatainak csökkenése hozhatja. A forinthitelek teljes hitelköltség mutatója 14,2 százalék, a svájci frank alapú lakáshitelek esetében ez  6,86 százalék, míg az euróhiteleknél 10,1 százalék. Ezzel is magyarázható, hogy összegben ismét kezdenek felkapaszkodni a frankhitelek, bár messze vannak még attól, hogy lekörözzék a kamatozásban immár kevésbé kedvező euróhiteleket.

A betéti oldal tekintetében elmondható, hogy a lakosság bizalma szeptember óta erősödik a forintbetétek iránt, míg devizában nem takarítottak meg olyan nagy arányban, mint az elmúlt hónapokban. Ebből az következik, hogy az év első feléhez viszonyítva erős forint miatt már kevésbé számítanak arra a háztartások, hogy egy nem várt forintgyengülés után többet kereshetnek a devizabetéten, mint az imitt-amott még mindig két számjegyű kamatot kínáló forint konstrukciókon. A magyar lakosság összességében több mint 7.400 milliárd forintos betétállománnyal rendelkezik, ennek jelenleg 17%-a denominált devizában.

A válság első hulláma a magukat túlvállalókat söpörte el, azonban itt a második is, amely a téli időszak megnövekedett rezsiköltségei miatt sújtja az embereket. Bár a banki kódex december elsejétől lépett hatályba, a kereskedelmi bankok már ez előtt is szolgáltak átütemezési lehetőséggel az ügyfeleik számára, hiszen az ő érdekük is azt diktálja, hogy a hitel fizetve legyen, és nekik ne kelljen céltartalékot képezniük. Azonban a nem banki pénzügyi vállalkozások inkább jellemzően azonnal szerződést bontanak, és igyekszenek érvényesíteni vételi opciójukat.

A biztosítóként ismert hitelnyújtók pedig általában végrehajtáson kívül akarják értékesíteni az adósok ingatlanjait. Ez azt jelenti, hogy a követeléseiket egyszerűen eladják más cégeknek. Az utolsó két esetben sajnos az is gyakran előfordul, hogy az adósok nem is értesülnek róla, hogy már árulják is az ingatlanjukat. Ilyen esetekben olyan is adódhat, hogy az új tulajdonosok bérleti díjat szednek a bentlakóktól, de arra is akad példa, hogy céget fogadnak föl, amely eszközökben nem válogatva eléri, hogy kiköltözzenek a tulajdonukat vesztett adósok. Sajnos azzal is tisztában kell lenni, hogy végrehajtáson kívüli értékesítésre egy 2003-as kormányrendeletnek köszönhetően akkor is van jogi lehetősége a hitelt nyújtó intézetnek – egyelőre legalábbis -, ha a hitelszerződés nem tartalmaz vételi opciót.

De térjünk vissza a második hullámra. Az ide tartozó emberek többségének még megvan a munkája, egyszerűen a megnőtt rezsiköltség mellett már nem futja az akár 50 százalékkal is megnövekedett törlesztőrészlet fizetésére. Sajnos a nekik szánt átütemezés – azaz a futamidő kitolása, a tőketörlesztés felfüggesztése - gyakran csak néhány ezer forintos törlesztőrészlet-különbséget jelent, amit az adós továbbra sem képes fizetni. Az áthidaló hiteleket pedig csak egy nagyon korlátozott kör képes igénybe venni, ami egyébként nekik sem jelent valódi megoldást. Sajnos kereskedelmi bankoknál az is előfordul, hogy az adós fizetési átütemezést kér, de nem kap választ, majd 3-4 hónap múlva a szerződés fölmondását postázzák neki.

A szeptemberi hónapban drasztikusan kevés hitelt igényeltek. A megszokott 70-80 milliárdhoz képest mindössze 24 milliárd forint volt mindösszesen a felvett lakáshitelek nagysága. A Magyar Nemzeti Bank legfrissebb statisztikái szerint a forint alapú lakáshitelek támogatásának felfüggesztése okolható elsősorban a visszaeséssel, de természetesen közrejátszik a dologban a magas kamatszint is.

Sajnos már hetedik hónapja nettó deviza-hiteltörlesztő a magyar lakosság. Ez azt jelenti, hogy több hitelt törlesztenek a családok, mint amennyit felvesznek. A törlesztés és a felvétel közötti mérhető különbség hol kisebb, hol nagyobb, de szeptemberben megint csak nőtt a rés, és elérte a 6,4 milliárd forintot.

Az adatokból így egyértelműen látszik, nincs hitelfelvételi boom, sőt, szeptemberben már rosszabb volt a helyzet, mint nyáron. Ennek legfőbb oka nem más, mint a rettentően alacsony kihelyezett hitelnagyság. A jelenség természetesen nem véletlen, hiszen júliustól szeptember végéig nem volt olyan államilag támogatott forint lakáshitel a piacon, amelyet igényelni lehetett volna. A rendszer október elsejétől ugyan újból él, de ennyitől még nem lehet csodát várni. Sokkal inkább lendíthet elvben a forinthitelezésen az alacsony kamatozású forint lakáshitelek esetleges térhódítása, a bankok ugyanis sorra dobják a piacra kedvező kamatozású új lakáshitel-konstrukcióikat. A mostani, akciósnak mondott lakáshitelek egyelőre még kevésbé csábítóak, így a forint alapú lakáshitelek lavinaszerű beindulására ezért egyelőre nem, később, a monetáris politika további enyhülésével már lehet számítani.

További negatív következtetésekre ad okot, hogy a KSH legfrissebb adatai szerint a harmadik negyedévben látványosan elkezdte éreztetni a hatását a lakáspiacon is a globális válság. Az átadott lakások száma 23 százalékkal, az új építési engedélyek pedig 40 százalékkal estek vissza az egy évvel korábbi helyzethez képest, így jövőre nagyon kevés lakás fog épülni. Mindez nagyon nem azt vetíti előre, hogy megiramodnának a közeljövőben a lakáshitelek. Forrás: portfolio.hu.

A lakásvásárlás nehézségei sokszor csak a papírok kitöltése során jönnek a felszínre. Adásvételi szerződés, hiteligénylés, támogatások intézése… Mind-mind papírrengeteggel járnak. Intézésükhöz mindenképpen érdemes ügyvéd, vagy hozzáértő személy segítségét kérni, mert egy tapasztalatlan ember könnyen átsiklik a lényeges pontok felett.

A „szocpol” lakástámogatási kedvezményt mindenki ismeri, de a feltételeit viszont kevesen. Támogatásra jogosult minden nagykorú, vagy a 16. évét betöltött, érvényes házasságban élők és az államilag gondozott kiskorúak is. Az építtető vagy vásárló az általa eltartott, vele közös háztartásban élők és az újba is együtt költöző gyermekek, és eltartott családtagok után kapja. A kedvezmény egy alakalmommal igényelhető. Nem kötelező, hogy a támogatottak házastársak legyenek, a szocpolt egyedülállók és élettársi kapcsolatban élők is igényelhetik.

A szocpol általában a hitelfelvétel önerejét szokta jelenteni, azonban szocpol igénylése után nem kötelező hitelt felvenni. A támogatás igénylőjének és házastársának/élettársának, kiskorú gyermekének, vagy a vele egy ingatlanba költöző családtagjainak nem lehet másik ingatlantulajdona, vagy állandó lakáshasználati joga, vagy önkormányzati tulajdonban lévő, illetőleg szolgálati jogviszonyhoz vagy munkakörhöz kötött lakásbérleti jogviszonya. Annak az igénylőnek, akinek van lakása, annak azt előbb el kell adnia ahhoz, hogy új lakásának megvásárlásához vagy építéséhez szocpolt igényelhessen.

A támogatás összege a gyermekek számától függ: első gyermek után 900.000 forint, a második után 1.500.000 forint, a harmadik után 1.400.000 forint, a negyedik után 800.000 forint, minden további gyermek után 200.000 forint és más, eltartott családtagok után 30.000 forint kapható. Nagyon lényeges tudni azt is, hogy a szocpollal „terhelt” ingatlan eladható. E szerint, aki eladja a szocpollal támogatott ingatlanját és 15 napon belül beköltözik az újba, az átjegyezheti a támogatást a szerzett ingatlanra. Ez minden esetben a lakóhely szerint illetékes önkormányzat feladata. Amennyiben azonban a lakásvásárlás és költözés 15 napnál több időt vesz igénybe, akkor a szocpolt addig fel kell függeszteni, letétbe helyezni, majd az új ingatlanra bejegyeztetni.

Az ingatlan vásárlására, vagyis a financiális oldal előteremtésére manapság nagyon sokféle megoldás létezik, a bankok, hitelintézetek egymást lekörözve nyújtják különféle ajánlataikat. Létezik még családi forrás is, de általában mindig szükséges valamekkora hitelt felvenni az ügylethez.

Kevés olyan családról hallottam ismerőseim között, akik pusztán saját önerőből tudtak megvenni egy eladó ingatlant. Nemrég találkoztam egy új lehetőséggel a pénzügyi források piacán, amely bizonyos élethelyzetben, bizonyos keresettel rendelkező magánszemélyek számára nyújt az általános hitelfelvételnél kedvezőbb körülményeket. Ez az ingatlan vásárlást segítő pénzügyi megoldás az “ingatlanlízing”.

Nagy segítséget jelent azoknak, akik nem rendelkeznek kellően sok megtakarítással, de egy megfelelő önerő felmutatása mellett kedvező kamatozású hitelhez juthatnak nemcsak új ingatlan vásárlásakor, hanem használt lakásnál is. Itt lényegesen alacsonyabb mértékű önerő is elégséges ahhoz, hogy lízingszerződést köthessünk, szemben a “hagyományos” hitelfelvétellel.

Pályakezdőknek ez a lehetőség kifejezetten kedvező lehet, azok körében pedig méginkább, akik albérletben laknak, mert így például a lízing fizetésére fordított összeg nem válik ablakon kidobott pénzzé. Míg, ha albérletben lakik valaki, akkor tulajdonképpen a havi bérleti díjak előrelépés nélkül fizetődnek ki havonta. A lízing igénybevételével az igénybevevő a folyósító cégnek fizeti a havi lízingdíjat, aki mint az ingatlan tulajdonosa vesz részt a folyamatban.

A lízingszerződés összegének és minden járulékainak megfizetése után az igénybevevő tulajdonában kerül a szóban forgó ingatlan. Egy meglehetősen rugalmas megoldás ez még azok számára is, akik régi, kisebb lakásból kívánnak nagyobba költözni, mivel így nem válik szükségessé, úgymond “költözés miatt sürgősen” az ingatlaneladás. Olyan befektetőknek, akik az ingatlant további bérbeadási céllal vásárolják, szintén megfelelő segítséget nyújt, hogy magát a lízingdíjat akár a bérleti díjból tudják finanszírozni.