Jövőre a kormány elképzelése szerint az, aki megfelel a feltételeknek, az lakásfelújítás esetén annak költségeit adókedvezménnyel számolhatja el. A feltéteket úgy tervezik, hogy aki havonta nettó 130 ezer forintnál kevesebbet keres – azaz évente bruttó 3,4 millió forintnál kevesebbet - , az a felújítás bruttó értékének 30 százalékát, maximum 100 ezer forintot levonhat 2009-től  a személyi jövedelem adójából. Nagyon lényeges azonban, hogy ez a 100 forint a maximum adókedvezményt takarja, azaz, ha igénybe vesszük, akkor az összes egyéb adókedvezmény igénybevételének lehetőségét kilőjük, így nem lehet semmilyen más jogcímen adókedvezményt igénybe venni.

Az elszámolásra más mód is van. A lakás tüzelő- és fűtőberendezésének, hideg- és melegvíz rendszerének karbantartási munkái esetén, ha a munkákat számlával tudjuk igazolni, a bruttó számla értékének 30 százaléka kedvezmény formájában visszajár. A kicsi jövedelmű háztartásoknál az lesz a tulajdonosok érdeke, hogy körülbelül 340 ezer forintig számlát kérjenek a munkát végző vállalkozóktól, legalábbis abban az esetben, ha nem akarnak igénybe venni más adókedvezményt. A nagyobb jövedelemmel rendelkező háztartások esetében sajnos ennek a lehetőségnek az ellenére is jobban meg fogja érni jogellenesen, számla nélkül, áfa-mentesen végeztetni az ilyen jellegű munkákat.

A foglaló törvénybe fogalt jelentésével az ingatlanvásárlók többsége tisztában van, de a kivételek miatt röviden összefoglalom ezt. A foglalót a vásárló fizeti vételi szándékának kifejezéseképpen, amennyiben a vételi szándékától visszalép nem jár vissza, amennyiben azonban az eladó lép vissza, akkor a foglaló duplája jár vissza a vevőnek.

Az okos foglalózás titka az átgondoltság, azaz nem szabad elhamarkodottan dönteni. Csak olyan lakást szabad foglalózással lekötni, amelyiket biztosan meg akarunk venni, azaz megvizsgáltuk az igény-érték-ár viszonyait és eldöntöttük, kell a lakás. Sokszor hallani olyan esetekről, hogy a vevő nem mérte fel kellően a kínálatot és csak utólag döbben rá, drágán vásárolt, de olyanról is, hogy a vevő azelőtt foglalózott, hogy a banki hitelígérvényt megkapta volna. Az ilyen esetek nagy százaléka elkerülhető lenne odafigyeléssel és a hivatalos papírok megfelelő megfogalmazásával.

Nagyon lényeges tudni, hogy a foglaló mértéke általánosan 10 százalék szokott lenni, de komolyabb értékű lakások esetén ennél alacsonyabb összeg az elfogadott. Az összeg megállapításakor célszerű, hogy a mértéke mindkét félnek tartalommal bírjon, azaz fájjon az elvesztése és a visszafizetése. Ez azért fontos, mert hallani olyanról is, hogy a tulajdonos annyival jobb ajánlatot kapott a már foglalót is letevő vevőéhez képest, hogy még a foglaló kétszeresét is megérte neki visszafizetni. Egy jól belőtt, alaposan átgondolt foglalóval a tulajdonos is elkötelezhető.

A bérleti szerződés felmondásának oka a tulajdonos részéről elsősorban a bérlő nemfizetése lehet. A jogszabályok értelmében a tulajdonosnak a hátralékos bér összegéig zálogjoga van a bérlő bérleményben található vagyontárgyaira. A felmondást és az esetleges kilakoltatást a bérlő vitathatja, azonban tartozás esetén nincs az a bíró, aki elmarasztalná a tulajdonost.

Amennyiben azonban a bérlő jogosan vitatja, és a tulajdonos nem áll vissza a kilakoltatás vagy a bérleti szerződés felmondása alól, akkor jöhet a per, ami akár évekig is elhúzódhat, bár szerencsés esetben találhatunk olyan bíróságot is, amelyik három hónap alatt lezavarja a pert. Azonban jó ha tudjuk, hogy a bérlőt a jogerős végzésig megilleti a birtokvédelem. Természetesen ha a bérlő már nem fizeti a bérleti díjat, akkor viszont már jogszerűtlenül tartózkodik az ingatlanban, hiszen jogellenes lakáshasználónak minősül. Bírósági per esetén következhet a végrehajtás, viszont jó tudni, hogy a bérlő december 1. és március 1. között nem rakható ki az utcára.

2009. januárjától első körben az egymillió forintot meg nem haladó összegek esetében már kizárólag fizetési meghagyást lehet kérni a bíróságtól, így nem kell éveken keresztül pereskedni, persze ehhez az kell, hogy az adós bérlő ne mondjon ellent. A legegyszerűbb, ha már a legelején jogszerűen járunk el, és valós szerződésbe foglalunk minden eshetőséget, természetesen ez azzal jár, hogy az adózás során is be kell vallanunk a bérleti díjból származó bevételünket. Amennyiben ezt inkább nem szeretnénk, abban az esetben számolnunk kell a későbbi nehézségekkel is, például hogy az esetleges kilakoltatás során ne számítsunk mindenképpen rendőri segítségre, hiszen neki nincs joga egy papírok nélküli szerződés megítélésére.

Az ingatlantulajdonosok rémálma, hogy a vásárolt ingatlan kiadása megakad, és a bérlő bennragad az ingatlanban. Ilyenkor jön a csendes harc. A tulajdonosok nagy része bizalmi alapon, sokszor szerződés nélkül adja ki az ingatlant, vagy pedig van ugyan szerződés, de arról a két félen kívül senki nem tud. Ilyenkor jönnek a nehézségek, hiszen ha van szerződés, akkor az abban foglaltaknak megfelelően könnyen ki lehet pakolni a nem megfelelő bérlőt, azonban ennek hiányában már sokszor nem ilyen könnyű a dolog. Amennyiben van is írásos megállapodás, de például az APEH nem tud róla, akkor ez kiváló alkualapot és visszaélési lehetőséget biztosít a bérlőknek, hiszen fenyegetheti vele a tulajdonost.

Amennyiben azonban semmilyen írásos megállapodása nem létezik, magyarul senki nem tud a bérlő bentlakásáról, és a bérleti díjat feketén fizeti, már nem lehet törvényes segítséget kérni a kilakoltatáshoz. Ebben az esetben nemcsak a kilakoltatás, de a nemfizetés is nehezen megoldható, hiszen minden közmű a tulajdonos nevén marad, így a tartozásokért is ő felel. Ilyenkor szokott jönni a nem túl etikus és persze törvénytelen megoldás, a közművek lezárása és a kidobó emberekkel való kiköltöztetés. 

Ilyen esetekben a legjobb megoldás, ha a tulajdonos megnézi, mikor nem tartózkodik a bérlő az ingatlanban, és ilyenkor lakatossal kinyittatja azt és jegyzőkönyvbe véve a bérlő tárgyait egy raktárba viszi azokat, míg a bérlőt egy a postaládában hagyott levélben értesíti a történtekről. Nagyon fontos, hogy a folyamatot le is zárjuk, és legalább egy fiktív bérleti szerződést gyártsunk, arra az esetre, hogyha a bérlő rendőrt hívna, arra lehessen hivatkozni, hogy az új bérlő miatt kellett kipakolni a régit.

Nagyon lényeges tudni, hogy 2008. július 14-ével módosult az országos településrendezési és építési követelményekről szóló rendelet, azaz az OTÉK, melyről a Magyar Közlöny 2008. 103. számából értesülhettünk. Az új szabályok pontos és teljes ismertetését a www.magyarkozlony.hu weboldalon, vagy a közlöny fenti számában olvashatjuk.

Módosításra került a 253/1997. (XII.20.) Kormányrendelet, melyet érvényességben a 182/2008. (VII.14.) Kormányrendelet váltja fel, vagy egészíti ki. Az új szabályok kitérnek – a teljesség igénye nélkül – a természetközeli terület besorolására, a különleges beépítésre szánt területre, az akadálymentesítés szabályaira, a tartószerkezetekre, az égéstermék elvezetőkre, a légudvarok felhasználásának szabályaira, a gázvezetékekre és a gázfogyasztó készülékekre, a homlokzati kialakításokra, az utcafronti épületek utólagos hőszigetelésének vastagságára, a helyiség belmagasságára, a folyosó szélességére, a gépjárműtárolásra alkalmas helyiségek kialakítására, a lakások helyiségkialakításának alapszabályaira és egyéb fogalom-meghatározásokra is.

Az új szabályok egy része ez év szeptember 12-én, de van olyan is, ami csak 2013-tól lép hatályba.

A haszonélvezeti joggal szinte mindenki találkozhat, legkésőbb az öröklés esetén, vagy ha a szülőktől kap egy ingatlant úgy, hogy a tulajdoni lapon már a gyerekek szerepelnek, de a szülők lakják, azaz ők a haszonélvezők. A haszonélvezeti jog szabályaival  minden esetben érdemes tisztában lennünk, megtalálhatjuk a Polgári Törvénykönyv 157.§-tól a 164.§-ig.

A haszonélvezeti jog a használat joga. A haszonélvezeti jogot általában ingatlanok esetében szoktuk emlegetni, tartalma az, hogy egy másik ember tulajdonában lévő ingatlant valaki használhat. A használat milyensége általában nincs korlátozva, csak az ideje. Lehet időponthoz kötni, valamilyen feltétel beteljesüléséhez vagy akár a haszonélvező halálához. Nagyon fontos, hogy a haszonélvezeti jogot be kell vezetni az ingatlan-nyilvántartásba is. A haszonélvezeti jog megszűnése akkor következik be, ha a haszonélvező lemond róla, vagy a haszonélvezet tárgya elpusztul, vagy a haszonélvező meghal.

Az ingatlan tulajdonosváltása esetén a haszonélvező továbbra is a haszonélvezője maradhat az ingatlannak. Azonban a tulajdonosnak is vannak jogai. Például rendelkezhet az ingatlannal, azaz eladhatja vagy jelzáloghitelt vehet fel rá és ellenőrizheti, hogy a haszonélvező rendeltetésszerűen használja vagy hasznosítja-e az ingatlant.

Mindenképpen lényeges információ, hogy az ingatlanhoz tartozó közterheket és a fenntartási költségeket a haszonélvező viseli.

A kötelezett a meghatározott pénzösszeg fizetésére kötelezheti magát arra az esetre, ha olyan okból, amelyért felelős, nem, vagy nem szerződésszerűen teljesít. A kötbért csak írásban lehet érvényesen kikötni. Kötbért a jogosult akkor is követelheti, ha kára nem merült fel. Akkor is kiköthető például adásvételi szerződés esetében, ha a birtokba adás a megjelölt határnap elteltével nem történik meg.

A kötbér nem tévesztendő össze sem a bánatpénzzel, sem a foglalóval. A kötbér a szerződésben vállalt kötelezettség maradéktalan teljesítésére ösztönöz, a szerződésszegéstől visszatartó hatást fejt ki. A bánatpénz a szerződéstől való elállásra, tehát tulajdonképpen a teljesítés megváltására jogosít fel. A kötbért szerződésszegés esetén, tehát a szerződés megszegése után kell fizetni, bármely szerződésszegés szankciójaként. A foglalót viszont a szerződés megkötésekor adják a kötelezettségvállalás jeléül és csak a teljesítésnek valamely fél hibájából bekövetkező lehetetlenülése esetén tölti be a szankció és a kártérítési átalány szerepét.

Kötbér követelésére csak az ad alapot, ha a szerződésszegésért a kötelezett a felelős. A kötelezett akkor mentesülhet a kötbérfizetési kötelezettség alól, ha bizonyítja, hogy úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Ez azt jelenti, hogy a jogosultnak kötbérfelelősség megállapításához elegendő azt bizonyítania, hogy a kötelezett nem teljesített. A túlzott mértékű kötbért a bíróság mérsékelheti.

A foglalónak hármas szerepe van. Jelzi a szerződés megkötését, emellett visszatartó erőt képvisel a szerződésszegéstől, illetve kárbiztosítékot nyújt a szerződés meghiúsulására. A foglaló és előleg fontossága a vitás helyzetekben derül ki. Ilyenkor világosodnak meg például az adásvételi szerződés hiányosságai.

Az előteljesítést minden esetben bele kell foglalni a szerződésbe. A foglaló esetén az alapeset az, ha a szerződés a vásárló hibájából hiúsul meg, akkor a foglalót elveszti, amennyiben viszont az eladó miatt, úgy a foglaló összegének kétszeresét köteles visszafizetni a vevőnek. Minden egyéb megegyezést a szerződésben pontosan és a szerződés formai kötöttségeinek betartásával kell rögzíteni.

Például amennyiben a vevő hitelt akar felvenni a lakás megvételéhez, és a bank az előzetes hitelígérvény ellenére mégsem adja meg a hitelt, elvileg a vevő önhibáján kívül bontja fel a szerződést, vagy jobbik esetben csúszik el. Némi odafigyeléssel és pontos átbeszéléssel könnyedén elkerülhetőek ezek a vitás helyzetek.

A foglalóval kapcsolatban azt is illik tudni, hogy amennyiben az eladó visszaadja a foglaló összegét, például közös megegyezésű szerződési akarat felbontása, vagy amennyiben egyik fél sem, vagy mindkettő hibás a szerződés meghiúsulásában, akkor a foglaló összegét a késedelmi kamatokkal növelve kell visszaszolgáltatni a vevőjelöltnek. Az átlátható helyzet érdekében a legésszerűbb, hogy ügyvéd jelenlétében alakítsuk ki a szerződést, így a hibalehetőségek eltűnnek.

Az előleg és a foglaló szerepét és tartalmát gyakran nem ismerik. Az ilyen típusú előrefizetések szükségessége abból adódik, hogy napjainkban csak rendkívül ritkán találkozhatunk valóban készpénzes vevővel. A fizetés ütemezése minden esetben megegyezés kérdése.

Általában először a kötelezettségvállalás jeléül a vevő lefoglalózza az ingatlant, majd egy fizetési határidő kitűzésével határozzák meg az adás-vétel idejét. A másik esetben a vevő előleget fizet. Ez nem jelent kötelezettségvállalást, mindössze egy első részletet takar. Biztosítékként minden esetben foglalót kérjünk. A foglaló összege általában a vételár 10 százaléka szokott lenni, de maximum 20 százalék.

Ennél magasabb összegű foglalót csak kivételes esetekben állapítanak meg a bíróságok. Mértékét minden esetben a meghiúsuláskor keletkezett valós, igazolható kár növelheti. A foglaló összegét úgy kell megállapítanunk, hogy mindkét félnek fájjon a szerződés meghiúsulása, azaz annak aláírására törekedjenek. Az előleg összege a vevő lehetőségeinek és a tulajdonos igényeinek összeegyeztetéséből adódik.

A két előfizetés leglényegesebb különbsége a szerződés meghiúsulásakor tapasztalható. Az előleghez ugyanis semmilyen megkötő szankció nem társul. Körülbelül egy szóbeli ígérettel ér fel, hiszen a szerződés meg nem kötése esetén teljes összege visszajár a vevőnek, a meghiúsulás okától függetlenül.

Március 10-én az Országgyűlés elfogadta az építmény- és telekadó előző tervezetének módosítását. A régi felállás szerint minden önkormányzatnak kötelezően az érték alapú adót kellett volna kirónia, de ezt most módosították. 2009-től az önkormányzatok választhatnak az új és a régi módszer között. Ennek leginkább az önkormányzatok örülnek, mivel komoly átállási nehézségek elé néztek. A lakosság körében pedig ezidáig elég átláthatatlan és hiányos információk láttak napvilágot, így a minden maradhat a régiben, mondatra mindenki megnyugodhatott.

A négyzetméter alapú adószámítás egyszerűbb, mint a valós érték alapú. Gondoljunk csak bele, hihetően hangzik, hogy minden egyes ingatlant külön felmérnek, majd beáraznak? Mert szerintem nem. A tömbökre vagy területekre kiszámolt átlagértékekkel egyesek vagy nagyon jól, vagy nagyon rosszul járhatnak, tehát itt volt a hiba.

Ennek az új módszernek rendkívül hosszadalmas és drága az előkészítése, ahhoz hogy közel reális képet mutasson. A régi módszerrel viszont talán többen vannak, akik jól járnak, hiszen az ingatlan területe a legkevésbé sem vonatkozik és tekint más tényezőkre. Például egy száz négyzetméteres full extrás minivilla ugyanannyit fizet, mint egy felújítandó ház, ezt küszöbölte volna ki az új rendelet, de a pártok meghátráltak a módosításoktól.