November végén érezhető lassulás tapasztalható az ingatlanpiacon, ennek azonban több oka is létezik. A válság gyűrűzése alapjaiban határozza meg a mai magyar ingatlanpiacot, viszont a jelenlegi képhez az is hozzájárul, hogy a csökkenő illetékhírek hatására sokan egyszerűen elhalasztják a lakásvásárlást, ráadásul a téli időszak még a normális piacon is pihenő időszaknak számít. [TOVÁBB...]
A magyar albérletpiac a válság eredményeképpen kezd felfutni. Sok a kiadó ingatlan, és az áruk már jó ideje stagnálni látszik. A válság hatására megnehezedett lakásvásárlás miatt viszont a bérlők száma is megnövekedett, hiszen sokaknak a megromlott körülmények miatt nem maradt más választási lehetőségük. Így a kereslet és kínálat oldala kiegyenlítettnek mondható.
Ez a kiegyensúlyozottság azonban a legkevésbé jellemző magukra a résztvevőkre. A bérlők és bérbeadók ott tesznek keresztbe a másik félnek, ahol csak tudnak. Tovább rontják a helyzetet azok a szájról szájra terjedő pletykák is, amelyek valahogy mindig éppen a másik oldalon álló felet sározzák be. Mindennek az a következménye, hogy mindenki kialakít egy magatartást, amivel hozzááll a dologhoz, és azon semmilyen körülmények között nem hajlandó változtatni. Sajnos a magyar piacnak igazából nincsenek kialakult bérleti szokásai. Nincs az az elvárható és betartható viselkedésforma, amelyet mindkét félnek ismernie kell. Mindemellett a lakásbérlés általában illegálisan zajlik, hiszen még szerződést sem kötnek a felek.
Jó lenne lassan megteremteni a bérleti viszony alapjait, lehetőleg törvényi szinten is, mert legtöbbször a viták ennek hiányából adódnak. Jelenleg ugyanis a bérlő jogai felülírják a tulajdonosét, hiszen ha a lakás használója jogszerűen költözött a lakásba, és ott is lakik, akkor megilleti a használatához való jog. A tulajdonos a bérlő engedélye nélkül legfeljebb tűzoltás vagy segítségnyújtás ürügyén mehet be saját lakásába, így ha esetleg feltöretné az ajtót és kipakolja a bérlő holmiját, akár börtönbüntetést is kaphat. Így a főbérlő nem sokat tehet, maximum kiürítési pert indíthat, ami után várhat a jogerős bírói ítéletre, valamint vállalnia kell az APEH büntetését is, hiszen meg kell fizetnie az adóhiányt, az összeg 75 százalékának megfelelő adóbírságot és késedelmi bírságot is. Emellett vagyongyarapodási vizsgálatra is számíthat.
Ennek ellenpólusaként viszont léteznek hónapról hónapra árat emelgető, a lakásba álladóan bejárkáló, folyamatosan a bérlőt ellenőrizgető, szinte zaklató tulajdonosok is. Éppen ezek miatt, fontos, hogy a mindkét oldal jogait védő bérleti szerződés aláírásra kerüljön a felek által, mert ennek hiányában senki sem érezheti biztonságban magát a mai albérletpiacon.
A fűtésszámla akkor a legalacsonyabb, ha maga a lakás kevés energiával fűthető ki, és emellett korszerű fűtéstechnikával is rendelkezik. A bécsi Blaue Laguna nevű készház parkban nyílt Energiavilág bemutató ezen nézetet szem előtt tartva igyekszik segítséget nyújtani az új házat építőknek, valamint a felújítóknak is. [TOVÁBB...]
Az agglomeráció mellett a sokszor töredék ingatlanárak, a csend és a nyugalom tényezői szólnak. A 90-es években megindult kitelepülések hatására azonban sok agglomerációs település rettenetesen megdrágult, főleg a nyugati-budai részen. A régiekhez hasonló lehetőségek még a déli és keleti oldalak egyes részein vannak. Abban az esetben, ha vevőként ilyen alacsonyabb kategóriában keresgél, még mindig lehet találni alig felfedezett településeket, amelyeken 5 millió körül kis házat, házrészt, vagy ikerház felet lehet vásárolni.
Nagyon fontos, hogy soha ne felejtsük el a megállapodás aláírása előtt megnézni, mit is készülünk megvásárolni, nehogy üdülő, zártkert, vagy valami hasonló kerüljön a birtokunkba. Ugyanilyen jelentőséggel bír az is, hogy megtudjuk a településen milyen fejlesztések várhatóak a közeljövőben. Ennek az önkormányzati rendezési terveken viszonylag könnyen utána lehet nézni. Mindemellett más tényezőket is alaposan mérlegeljünk a végleges döntés előtt.
Például hogy milyen a közlekedés, a közbiztonság, hogyan, mennyi idő alatt és milyen költséggel lehet bejárni dolgozni, vagy a gyereknek iskolába, hogyan lehet bevásárolni, mennyi idő egy mozi, vagy egy megszokott étterem meglátogatása. Gondoljuk át az életvitelünket, és mérlegeljünk, miről tudunk és miről vagyunk hajlandóak lemondani, és miről nem.
Sajnos a válság súlyos hatásai mára már letagadhatatlanok. 2009. októberének végéig 2.785 építőipari cég jelentette felszámolását. Ez a szám 23,5 százalékkal nagyobb a tavaly október végi adatokhoz képest. Az Opten céginformációs szolgáltató adatai szerint azonban nő az új cégek száma is. Havonta 200-230 cég megy tönkre ebben az ágazatban, azonban októberben már több mint 300 építőipari céggel szemben indítottak felszámolási eljárást a hitelezők. Az Opten becslése szerint a növekedés üteme tovább lassul a következő hónapokban, hiszen már most is csak 19 százalék körüli értékről lehet beszélni. [TOVÁBB...]
A szeptemberi hónapban drasztikusan kevés hitelt igényeltek. A megszokott 70-80 milliárdhoz képest mindössze 24 milliárd forint volt mindösszesen a felvett lakáshitelek nagysága. A Magyar Nemzeti Bank legfrissebb statisztikái szerint a forint alapú lakáshitelek támogatásának felfüggesztése okolható elsősorban a visszaeséssel, de természetesen közrejátszik a dologban a magas kamatszint is.
Sajnos már hetedik hónapja nettó deviza-hiteltörlesztő a magyar lakosság. Ez azt jelenti, hogy több hitelt törlesztenek a családok, mint amennyit felvesznek. A törlesztés és a felvétel közötti mérhető különbség hol kisebb, hol nagyobb, de szeptemberben megint csak nőtt a rés, és elérte a 6,4 milliárd forintot.
Az adatokból így egyértelműen látszik, nincs hitelfelvételi boom, sőt, szeptemberben már rosszabb volt a helyzet, mint nyáron. Ennek legfőbb oka nem más, mint a rettentően alacsony kihelyezett hitelnagyság. A jelenség természetesen nem véletlen, hiszen júliustól szeptember végéig nem volt olyan államilag támogatott forint lakáshitel a piacon, amelyet igényelni lehetett volna. A rendszer október elsejétől ugyan újból él, de ennyitől még nem lehet csodát várni. Sokkal inkább lendíthet elvben a forinthitelezésen az alacsony kamatozású forint lakáshitelek esetleges térhódítása, a bankok ugyanis sorra dobják a piacra kedvező kamatozású új lakáshitel-konstrukcióikat. A mostani, akciósnak mondott lakáshitelek egyelőre még kevésbé csábítóak, így a forint alapú lakáshitelek lavinaszerű beindulására ezért egyelőre nem, később, a monetáris politika további enyhülésével már lehet számítani.
További negatív következtetésekre ad okot, hogy a KSH legfrissebb adatai szerint a harmadik negyedévben látványosan elkezdte éreztetni a hatását a lakáspiacon is a globális válság. Az átadott lakások száma 23 százalékkal, az új építési engedélyek pedig 40 százalékkal estek vissza az egy évvel korábbi helyzethez képest, így jövőre nagyon kevés lakás fog épülni. Mindez nagyon nem azt vetíti előre, hogy megiramodnának a közeljövőben a lakáshitelek. Forrás: portfolio.hu.
A cégek esetében a legnagyobb nehézségek egyikét minden esetben a működési költségek minimalizálása jelenti. Azok a cégek, amelyek bérelt irodát vagy irodákat tartanak fent, most egy megerősödött lehetőséggel élhetnek a piacon. Fontos lehet a mielőbbi döntés itt is, hiszen még a gazdasági elemzők és szakértők sem értenek egyet abban, elérte-e mélypontját a gazdasági visszaesés, mikor várható a kilábalás, ezért a költségek azonnali csökkentése és közép- illetve hosszú távú szinten tartása a túlélés egyik lehetséges eszköze. [TOVÁBB...]
Az biztos és általánosan elmondható, hogy kitartott ingatlanárak jellemzik a piacot. Az eladók azon többsége, akik nem szeretnének ilyen helyzetben sem hozzányúlni a hirdetéseikhez, vagy hirdetési stratégiájukhoz, és mindenben kitartanak az eredeti elképzeléseik mellett, egyszerűen nem reagálnak a piac változásaira. [TOVÁBB...]
A mostani piac a vevőknek kedvez, legalábbis azoknak, akik megfelelő tőkével rendelkeznek a vásárláshoz. Nehézséget jelenthet, ha a vevőjelölt mindenképpen hitelre szorul, mert a hitelhez jutás most nagyon nehéz, illetve lényegesen nagyobb terhet ró az igénylőre, mint a válságot megelőző időszakban. Egy másik gond lehet, ha a vevő eladóként is megjelenik a piacon, és a vásárlásához szüksége van az adott ingatlanból származó pénzre ahhoz, hogy tovább tudjon lépni. Ez azért lehet gond, mert hatalmas a kínálat, és az eladási idő lényegesen meghosszabbodott, így lehet, hogy vevőként csak nagyon sokára tud ingatlant vásárolni. Viszont, ha a kellő pénzmennyiség már a rendelkezésünkre áll, jöhet a vásárlás.
Kezdjük az igénykialakítással, azaz döntsünk arról, hogy hol és milyen ingatlanra vágyunk, melyek azok az alaptulajdonságok, amelyen számunkra elengedhetetlenek. Nézzünk alaposan körbe, reálisak-e az elképzeléseink, fokozatosan finomítsuk, realizáljuk őket, majd jöhet a valódi keresgélés. A hatalmas kínálat kedvez a vevőknek, hiszen így sok ingatlanból lehet válogatni. Szem előtt kell tartani, hogy most a tulajdonosoknak nagyon nehéz, így sokszor nagyon komoly alkulehetőséggel is találkozhatunk. Fontos a megfelelő kommunikáció, a lehengerelést, vagy magas lóról való beszédet – még ha jogos is – sokan nem szeretik, és inkább hárítják az így beszélőket, és nem üzletelnek velük.
Most érdemes akár sokszorosan több ingatlant is megnézni a tervezetthez képest, mert könnyen előfordulhat, hogy a tervezett összegből sokkal jobb (nagyobb, vagy valamilyen előnyös tulajdonsággal bíró) ingatlant tudunk megvenni, így megvalósíthatjuk álmainkat. Tervezzünk és szánjuk rá a szükséges időt, mert most biztosan megtalálhatjuk az ideális ingatlant!
A bedőlt ingatlanok megvétele mellett semmi más nem szól, csak a nyomott, a piaci árhoz képest alacsonyabb vételár. Sajnos azonban a negatív oldalon lényegesen több tényező sorakozik. Elsősorban az, hogy sok olyan ingatlan is felkerül erre a listára, amelyek megvétele még a nyomott ár ellenére sem javasolható, sőt sokszor nem is akad rájuk vevő. Ennek az az oka, hogy a bankok először a belső hálózatukon, befektetői kapcsolatrendszerükön keresztül próbálják meg értékesíteni a bedőlt ingatlanjaikat. Majd ezek után, amelyek megmaradnak, azokról kiadnak az általuk foglalkoztatott közvetítőknek egy listát, viszont ebben már nincsenek igazán kapós ingatlanok, csak elmaradottabb térségekben, kisebb falvakban lévők.
További jellemzőjük ezeknek az ingatlanoknak, hogy nem megtekinthetőek, az adós sokszor nem is tudja, hogy már értékesítés alatt van az ingatlana. A vevő csak egy értékbecslést kap, ami természetesen a szerződéskötéskori viszonyokat és nem a jelenlegi helyzetet tükrözi. Ráadásul a jogi konstrukció is bonyolult, mivel adásvételi szerződést csak akkor lehet kötni, ha az adós együttműködik a bankkal, és ezért cserében a bank megadja hozzájárulását az elidegenítéshez. Azonban az adósok sajnos az eladás helyett sokszor inkább a végsőkig való megtartással próbálkoznak, így mivel általában nincs kooperáció, csak követelést lehet vásárolni, ami bizonytalanságot és további jogi procedúrákat jelent.
A bank felé való tartozás sajnos sokszor csak az egyik tartozása az adósnak, és az ingatlanának megvásárlóját például közüzemi tartozás is terheli, amit a megtakarított pénzből kell kifizetni. Így a maradék sokszor alig éri el a 10 százalékos kedvezményt. Ekkora összeget azonban sokszor tiszta jogi konstrukcióban való vásárlásnál, professzionális áralkuval is el lehet érni.
